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构建节约集约用地新机制

四大措施构建节约集约用地的长效机制

发布时间:2013-07-31 15:57文章来源:中国土地学会 作者: 江苏海安县国土资源局开发区(城东镇)分局 唐亮 打印

 

  在土地供求矛盾日趋突出的情况下,以工业化带动辖区经济振兴崛起,就必须走科学发展的新路子。为适应经济快速发展的需求,近年来,开发区根据节约集约用地的原则,通过内部挖潜及优化配置国土资源,坚定地走国土资源节约集约利用之路,力推转型发展、跨越发展、可持续发展。

  一、困难重重。

  1、思想认识不够到位。管理者不能以科学发展观来统领工作。不能牢固树立“只有节约集约用地,才能保障发展用地”的新观念,没有真正使节约集约用地和经济发展统一起来,实现土地利用方式的根本转变。思想观念的落后直接导致工作思路的滞后。用地理念滞后,缺乏建设节约型社会,发展循环经济的急迫感、责任感。因过分贪大喜功,急于求成,往往用资源代价换取短暂的经济繁荣。干事要大派头,“开疆拓土”,以备后用,扩张心态作怪,不愿做“水磨”功夫,精益求精,只成其物,不致其精,导致了土地利用中的浪费、闲置,科学规划、合理布局成为空谈,直接制约了社会经济的可持续发展。

  2、土地的集约利用程度不高。许多项目用地宽打宽用现象比较突出,土地利用率和单位土地投资强度严重偏低,使得原本就十分紧张的存量建设用地供需矛盾更加突出。项目预审力度不够使项目用地上不能严格执行集约用地的控制标准,没有精打细算、深挖潜力的考虑,粗放用地现象比较普遍,以浪费大量土地资源为代价,土地的利用效益低,使“可持续发展”成为无源之水、无本之木。

  3、老企业的土地利用率不高。调查中发现许多老企业危旧房多、低层建筑多,占地面积大,资金运转困难,改造的难度大。

  二、理念先行

  1、严格界定入区资格,提高准入门槛。从严把项目关入手,着重引进“资源节约型、科技创新型、产业带动型、规模效益型”项目,对所有投资企业以合同形式明确约定,工业项目投资强度在符合国家规定标准的前提下,开发区工业用地投资强度不得低于2400万元/公顷,建筑容积率不得低于70%,确保项目建设高质量,土地利用高效率。。

  2、建设创业孵化基地,鼓励产业集群发展。坚持实施产业集群政策,推进土地节约集约利用。加大生产要素的集聚力度,推动产业集群,行业集中,用地节约,发挥每寸土地的最大效益。开发区近年来成功创办软件园、省级光伏光电特色产业园、江苏省新型工业化产业示范基地、高端装备制造产业园、高端家具产业园、现代纺织科技产业园以及中小企业集聚区等创业孵化基地,避免一个企业圈一个院,粗放用地。通过孵化基地建设,提高项目密度、投资强度和土地的集约利用度。

  3、盘活存量土地,加大整理力度。在坚持项目集中、土地集约利用的前提下,充分挖掘潜力,为未来发展提供充足的后备资源。对原国有企业的闲置土地等低效利用土地重新开发利用,进行二次开发,主要有三种模式:一是复垦为耕地,积极开展土地增减挂钩项目以及万顷良田建设工程;二是就地转型升级,“退二优二”;三是对产业落后或企业生产经营困难需要退出的工业用地等四类对象,政策鼓励“退二进三”。这些土地资源的开发和利用,缓解了用地紧张的矛盾,促进了经济的发展。今年豪纳纺织、骊鑫隆鞋业等4宗闲置空闲土地正在盘活,合计土地316.3亩。

  三、研究对策

  为大力提高土地节约集约利用水平,开发区经过不断的实践和探索总结了一套长效管理机制。

  1. 对建设用地实行全程监管,将节约集约用地落实到每一个管理环节

  供地前,提高项目入区标准,利用门槛节地。在国家和江苏省工业项目建设用地控制指标基础上,结合实际上浮部分指标值,并规定建设项目总投资在5000万元以下、用地规模达15亩以下的新增工业项目不单独供地,从而提高土地利用效率,引导企业提高投入产出强度。

  供地中,组织专家进行节地利用论证,优化供地方案。对占地面积超过100亩的工业项目,由国土部门牵头,组织规划、招商、经贸、发改、环保等相关部门,聘请有关专家,根据拟建建筑面积、预计投资总额及达产期产出水平等指标对供地方案进行论证及优化,核定企业用地规模,在满足企业用地需求的前提下,节约新增用地面积。

  供地后,加强利用监管,坚持项目用地验收制度。开发区实行工业类项目竣工后土地合同验收制度,实现土地全程动态监督管理。

  2. 适应市场要求,在土地利用管理中引进预登记管理新理念,通过强化土地合同的约束功能对土地利用实施监管

  按照合同约定的建设期,发放只在建设期内有效的土地证,土地合同验收合格后,方可换发长期土地证并办理房屋初始登记。

  在企业办理转让登记、抵押登记和查封等各项业务时,加强闲置土地监管,并配合专项清理、合同验收等一系列行之有效的清理机制,多方联动,挖掘开发区用地潜力。

  3. 建立定期科学评价制度,并将评价结果纳入到后续土地管理考核系统中

  通过开发区土地集约利用评价,探明潜力。自2007年以来,每两年聘请专业机构作开发区土地集约利用评价。摸清家底,查明土地潜力分布,建立和完善全区用地信息数据库,推动全区土地利用管理基础信息化建设,为全区科学发展和挖掘用地潜力明确了方向,同时,建立健全了全区土地利用考核制度与长效机制,为持续、深入开展节约集约用地潜力评价奠定了基础。

  通过系统分析,明确挖潜方向和挖潜力度。在全区集约利用评价成果基础上进行系统分析,明确开发区土地利用潜力类型和规模,通过建立模型进行分析,得出开发区土地利用潜力基本不存在扩展潜力和结构潜力,主要为强度潜力和部分管理潜力,为下一步的潜力挖掘明确方向。

  通过建立长效机制,保证挖潜的综合效益。开发区规定,企业对原有低效厂房进行改造,提高容积率,不另行收取土地出让金,并通过配套费和税收等优惠政策,鼓励企业加大投资强度,提高工业用地容积率及建筑密度,大力挖掘全区强度潜力。

  4. 通过一系列激励政策,促进土地的优化配置和高效利用

  鼓励建设四层以上标准厂房。全区制定并出台标准厂房建设补贴办法,鼓励企业建造标准厂房,为不符合投资强度和用地规模要求,但产出投入比和科技含量高的中小企业提供经营场所,既为招商引资腾出了用地空间,又实现了产业集中和资源共享,提高了土地利用效益。

  鼓励产业升级和“腾笼换鸟”。自2006年起,全区对建区初期形成的老工业区进行定期调查,通过了解企业的注册资金、实际到位资金、经营状况、近3年的工业总产值、税收、解决就业人数等相关情况,确定低效用地,利用补贴、税收等政策鼓励企业进行升级改造,对不具备自行升级改造能力的企业,采取收储、置换及整合等方式腾出土地,引进高新技术企业,优化产业结构,在全区内部利用梯度理论合理配置各类企业用地,提高土地利用率。

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