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构建节约集约用地新机制

挖掘存量用地潜力 促进节约集约用地

发布时间:2013-07-31 15:55文章来源:中国土地学会 作者: 天津市静海县国土资源分局 于军伟 打印

 

  当前,天津市静海县随着新型工业化的推进及开发区、子牙循环经济产业园区、团泊新城的快速发展,经济发展势头颇为强劲。据统计,2011年批准建设项目占地17800亩,2012年批准建设项目占地超过了16600亩,均位于天津市前列。这两年,仅工业项目占地就达13000多亩。发展和建设必然要占用土地,这是不可回避的现实。对于静海县来说,土地资源相对稀缺,企业在节约集约用地方面又存在种种问题:部分园区过去由于沿用传统的粗放招商、粗放供地的老套路。不讲投资质量,商家来了就好;不问建设快慢,项目立项就好;不计投入产出,企业买地就好。致使园区部分土地存在着使用效益低、效果差的问题。如用地空间组织形式相对落后,基本以传统独立式院落为主,土地空间未得到充分利用;用地结构不够合理,行政办公等非生产性用地及绿地面积所占比例过大;土地闲置现象时有发生,投资强度过低等。

  面对国家严格控制建设用地的形势和如火如荼的招商局面,静海县着眼于用好增量土地,立足挖掘现有潜力,多措并举解决和缓解土地供需矛盾。对各园区土地进行“大盘点”,合理规划布局、处置闲置土地、收回富裕土地、整合零散供地,使未利用地得以利用,已利用地利用得更合理、更有效益。

  一、着力调整已用土地格局,以集中布局促进集约节约用地

  (一)形成“产业集群”

  “产业集群”即以一个主导产业为主,在一定区域内将相关企业进行集聚,并形成强劲的竞争优势。实践证明,产业集群不仅使集群的产业能够得到较好的发展,也使工业用地向各自中心集中的用地功能分区调整,达到合理用地、集约用地的效果。一些重点产业可以其龙头产业为点,带动区域面相关企业发展,如同“乘法效应”,使该区片相关产业产生裂变,在土地利用方面也逐步形成相对集中的产业基地。如静海县的捷安特(天津)高档自行车项目、天津耀轮车业高档自行车项目等,不论是产值还是税金总额等方面,都是通过产业集群释放集聚效应,使单位面积土地的产出不断增加,提高土地利用率。

  (二)调整规划

  静海县园区建设伊始,由于盲目崇尚园区的宽马路、低密度、广绿处,并把这些当成“大手笔”、“高品位”,因此,所做规划形成了很多无效和低效占地。如有的道路红线宽度达近百米。对此,静海县将园区规划进行了修定、调整。缩小了部分道路红线、绿线宽度,取消了部分绿化景观,通过这一举措,节省出土地240亩;修定企业建设规划条件,提高土地利用强度,要求新入区项目严格按照《工业项目建设用地控制指标》(国土资发[2008]24号)及2012年县委下发的《进一步提升工业用地开发强度的规定》中的相关标准进行建设;提倡鼓励建设多层厂房,向立体空间要地,因建设多层厂房和利用厂内空闲地增加建筑密度的,不增收土地出让金。目前,多层厂房已占园区企业总建筑面积的60%以上;对已落户园区的企业,凡是有可能新建多层厂房的、土地还有所富裕的、建筑密度不达标的,不得申请新的出让土地。

  (三)引导项目向园区集中

  这是一个增减移并的整合过程,对各类工业用地进行整合,引导新型工业项目、高科技项目不断向园区集中。这样一来,不仅给企业带来更广阔的发展空间和资金,为城市发展腾出了空间,也使工业园区免唱“空城计”,土地得以充分利用。

  值得注意的是,有了工业园区不能乱上项目,造成“摊大饼”、“晒太阳”等浪费土地资源的现象。对新项目,一看投资规模,二看项目质量,三看投资强度。对那些规模大、效益好、用地集约的企业,出台一系列激励政策,以吸引其入驻园区。如对项目总投资超过一定金额的重点、重大项目,政府引进的对本区域产生较大综合效益的低耗能、环保型外资项目,投资强度超过规定标准的项目以及建设三层以上标准厂房的项目,优先安排保障用地。

  二、通过各种挖潜途径,从老企业里挖出新土地

  (一)腾笼换鸟

  园区内有一些投而未产、长期停产而一时又难以启动的企业,压着大量低效利用的土地,也沉寂着大笔贱价占用的土地资产。对此,静海县帮助其转让资产,在双方愿意的前提下,将房地资产整合到有能力、有需要利用的企业,最大限度地提高土地资产价值。如天津顺祥乳业有限公司受让土地150亩,几年来仅建成部分车间,一直未能投产,经协调、撮合,该企业整体转让给了西安银桥乳业有限公司。土地大盘点以来,采取类似办法共盘活土地305亩。近期,梁头镇也通过积极盘活老厂和经营不景气的企业,使5家企业的土地及厂房得到重新利用。

  (二)合资嫁接

  有些企业运转虽属正常,但其名下土地比较富裕,土地不能转化为有利于企业发展的资本,企业缺乏发展活力。对这种情况的企业,静海县帮助其结合自身实际,引进“外”资嫁接改造,扩大生产能力,以使企业将未开发建设的富裕土地再加以充分利用。如天津通海铝业有限公司受让土地72亩,其中40亩未开发利用,对此,开发区积极为他们寻找合作伙伴,终于引进了意大利散热器项目,促成了合资,该企业40亩土地得到了有效利用,直接吸引外资1.5亿元人民币。

  (三)有偿收购

  有些企业因项目变动、资金短缺、经营不善等原因造成严重亏损、转产无望、难以维持。对此,静海县通过收购的办法予以盘活。如天津峰麒减震器有限公司、天津祥瑞工贸有限公司、天津英诺印刷有限公司等,自入区以来,一直发展不佳,对这样的企业,静海县在取得其配合的情况下,经过评估,对其不动产实行整体收购。通过这一举措,共盘活土地399.2亩。

  (四)整合地块

  在边盘点、边招商中,有些看好的大项目急待落地,而又苦于无地可供。对此,静海县对坐落位置相邻而又开发建设不好的几个小项目,依据土地出让合同的约定,通过妥善工作,将其土地一次性集中收回。此举收回了天津绅士利制衣有限公司、天津九日商贸公司、天津昊海科技公司、天津寰城季诺食品公司等的281亩土地。这些土地整合后出让给了投资十几亿元人民币的台湾著名企业捷安特自行车公司。

  三、充分挖掘已用地潜力,实行“零耗地招商”

  “零耗地招商”指在不消耗工业用地指标的前提下,引导新企业租用老企业空余厂房,鼓励已经投产的企业增资扩股,实行“零增地技改”,以最小的土地消耗,实现产值利润的最大化。

  目前,不少新企业急需土地建厂房,一些老企业的厂房却空着难有作为,一个用地难解决,一个闲在那里干着急。通过采取“借巢生蛋”,引导新企业租用老企业闲置厂房,既盘活了老企业的存量土地,又满足了新企业的发展需求。同时,已投产的新企业利用原有场地增资扩股,实施“零增地技改”,手续简单又无需新占土地,通过加大投入,扩大产出规模,实现在单位面积的土地上获取更高的工业产值。如天津宝利圣尼塑管有限公司利用自有资金在其未开发建设的12亩土地上新建9000平方米的标准厂房,经过牵线搭桥,该厂房租赁给了日本独资企业藤利华服装有限公司,现已全面投产。

  工业化不是无止境的扩张用地,节约、集约利用土地,是新型工业化道路的重要内容。如果说严格控制新增用地是关上了一道门,那么节约集约用地则是为城市发展打开了一扇窗。从这扇窗户望出去,将是一派和谐发展的新气象。使零散的土地集中起来,把浪费的闲置地捡起来,寻找利用率不高的已用地块,提高土地投资强度,这样新的用地空间就会找出来,土地在永续的集约利用中就会越来越有活力。

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