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第十六个全国“土地日”

矿业城市二元经济结构对房地价格的影响

发布时间:2013-07-05 15:48文章来源:中国土地学会 作者: 中国地质大学地球科学与资源学院 余星涤 打印

  目前,房价高涨牵动社会各方神经,而房价涨与地价升之间是否存在必然的关系,更是政界、学界、房地产业界争论的焦点。最受媒体和业界关注的,莫过于房价涨幅最高的京津、沪杭、广深等地。那么,在人们的焦点之外,在偏远的大西北,是否也存在这种情况呢?房、地价与城市的具体情况和消费者的需求之间的关系如何呢?现就笔者近期在“共和国的石油长子”----克拉玛依市调研时发现的问题对此进行初浅的探讨。

  克拉玛依是崛起在新疆戈壁上的一个石油新城,新中国成立以后,于1955年投入大规模的石油开发,经过50年的建设,2004年克拉玛依市实现生产总值296.3亿元(现价格,全口径),成为人口超30万、市镇人口占99%、人均GDP逾5万元,城市居民人均可支配收入逾万元,农牧民人均纯收入超过4600元的初具规模的现代化城市。

  石油及石油化工产业是克拉玛依市国民经济的支柱产业,全年工业总产值为496.5亿元,地方工业在石油、石化主业的带动下,实现工业总产值28.5亿元。石油石化产业占全市工业总产值的95%,第一、二、三产业增加值比例为0.3:87.9:11.8,第二产业的发展与第一、三产业相比占绝对优势。以上两个数据体现了矿业城市中特大型资源企业与地方经济不均衡发展的二元化经济格局。这种经济格局对当地的房地产价格也产生了一定的影响。

  从2001年开始,克拉玛依的房地产业开始进入大发展的阶段。从下表可以看到这一趋势:

  

年份

  投资总额(亿元)

  增长(%)

  竣工房屋面积(万米2

  增长(%)

  商品房销售(亿元)

  增长(%)

  居住消费价格上涨(%)

  2001

  1.5

  233

  11.6

  195

  1.1

  120

  1.9

  2002

  2.5

  66.7

  18.8

  61.6

  1.4

  27.3

  0.9

  2003

  4.6

  83.4

  38.6

  105.8

  4.96

  254

  15.0

  2004

  7.33

  60.0

  42.4

  9.8

  5.85

  17.9

  18.4

  (数据来源:克拉玛依经济建设和社会发展统计公报2001-2004;克拉玛依市房地产交易所)

  房地产市场出现了购销两旺的势头,据当地居民反映,地段稍好的楼盘已是一房难求。目前,克市城区中心地段的二手房交易价格在2000元/米2左右,新房价格在1800-2400元/米2之间,房价与新疆自治区首府乌鲁木齐相当。根据2002年发布的克拉玛依市城镇土地定级估价成果(修订)报告,克拉玛依中心城住宅用地基准地价分1-4个级别,地价在568-200元/米2之间(该价格不考虑容积率修正,如果摊到楼面地价,价格则更低),均价为355元/米2。作为自治区首府的乌鲁木齐市,住宅用地基准地价分1-7个级别,地价在2400-250元/米2(容积率为1.6)之间,均价为1236元,换算成容积率为1的均价为772.5元/米2。克市的基准地价比乌市低400多元/米2,但商品房的销售价格却很相近,说明克拉玛依市的高房价与基准地价之间没有必然的联系。在克拉玛依,砖混楼房建筑造价在850元/米2左右,算上各种税费,房地产商的利润将在30%—50%之间,远远高出社会平均利润率。形成这种房地产开发高利润而又受到消费者追捧的局面的原因何在呢?

  从笔者调查的情况看,首先是市场需求拉动的结果:一是福利分房的完全取消;二是原工业区如金龙镇、百口泉等地就近居住的职工出现向市区集中的趋势;三是80年代以来统一兴建的职工宿舍的面积及功能已不能满足油城居民日益增长的物质需求,油城兴起住房更新换代热;四是石油化工行业的高效益、高收入使得部分克拉玛依城市居民具有较强的购买力。

  而需要强调的是,目前克拉玛依市民并不是普遍具有与现有房价相当的购买力。由于私营、港澳台及外商投资企业及其他经济类型企业总产值合计为2.1亿元(2004年数据),在克拉玛依市生产总值中仅占很小的一部分,克拉玛依市民就业的主体仍是国有企业及国家机关事业单位。新疆油田公司目前有职工约为1.6万人,新疆石油管理局有职工4.6万人,地方机关事业单位中,1998年以前工作的职工套用石油企业工资,1998年以后的参照新疆自治区机关事业单位工资标准执行。企业比地方的工资高出近一倍。那么在克拉玛依25万常住人口、5万暂住人口中,拿到企业标准高工资的人口即使超过一半,也会有相当一部分相对的低收入群体为克拉玛依市的高物价和高房价付出更大的代价。与别的地区拿着同样的工资,却无法达到相应的生活水平,这就会从某种程度上限制地方人才和各种经济要素的进一步涌入。

  再看商业用地价格。克拉玛依的商业用地基准地价从1-4级为980-280元/米2,城市商业中心地段的商铺土地出让价格在1500元/米2左右,而商铺售价最高可达26000元/米2,让人不禁怀疑接手商户赢利的可能性。经过观察,能够接手这样的商铺的,均为一些知名品牌,经营中高档产品,而价格也往往远高于乌鲁木齐、奎屯等地。据当地居民介绍,由于商铺价格畸高,业主转手频繁,影响了长期经营效益。而物美价廉的中、低档产品更是很难在市场上立足,克拉玛依成为新疆有名的物价较高的地区,当地居民到奎屯市娱乐消费、奔波几百公里赴乌鲁木齐进行大宗采购是很平常的事。直接的后果就是克拉玛依对周边地区、对本地均缺乏商业吸引力和竞争力。

  目前,克拉玛依市已开始重视经济适用房和廉租房的建设,于2003年投资1000万元,在全疆率先启动廉租住房工程,建成廉租房200套,建成经济适用房4656余套,总面积47.36万米2。但这能否从质和量上满足这些由于二元化经济结构性失调造成的“低收入”群体的需要呢?还有待于进一步的观察。

  以上事实让我们看到,即使是在矿业城市发展的兴盛时期,资源型产业在拉动地方经济发展的同时,也会产生一些抑制其他产业发展的负面影响。如果这种倾向未得以及时调整,地方优势产业不能适时跟进,若地区资源枯竭和市场需求变化,极易产生城市经济的结构性衰退。所以,研究矿业城市的房地价,对矿业城市的产业结构调整同样有着积极的意义。

  由此又联想到北京的地价。为什么政府频频重拳出击,而房价依然不降反升?如果不是由于地价上升引起的房价涨,那么,房地产商违背市场规律,捂盘惜售,报出虚高的房价能坚持多久?房价之所以居高不下,恐怕还是看到旺盛的市场需求。在当前房价下,分清有多少是真正有购买力的“大款”,而有多少是没有别的选择,只好被这房价飙升的战车拖着前进的力不从心的“房奴”,深入分析市场需求,细分消费者群体,有针对性地制订宏观调控措施、调节市场供应就非常重要了。政府新出台的“国六条”非常有针对性,如果真能贯彻落实下去,对以上这种由于经济结构性失调而造成的相对贫困问题应该也有很大的帮助。

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