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第十二个全国“土地日”

土地投资与土地基金

发布时间:2013-07-11 16:49文章来源:中国土地学会 打印

  作者:国土资源部土地利用司 张辉 中国农业大学土地管理系 朱道林

  俗话说“有土斯有财”,而我国实行的是土地公有制,一定程度上掩盖了土地的资产特性。随着我国近十几年来不断深入地开展土地使用制度改革,实行土地使用权同所有权分离,土地使用权可以出让、转让,可以进入市场流通,这使得土地的资产特性又逐步体现出来。而且随着近年来我国资本市场的不断发展,土地作为投资手段,也在逐步进入资本市场,尤其以土地基金方式进行土地投资,更是国际上流行的土地投资方式。

  1、基金投资与土地投资的关系

  基金通常分为公益性基金和投资基金两种。公益性基金是以发展公益事业为主要目的,是指为兴办、维持或发展某种事业而储备的资金或专门拨款,这种基金必须用于指定的用途,并单独进行核算,如教育基金、研究基金、福利基金等;而投资基金是以获得投资收益为主要目的,是指由若干人(自然人或法人)出资组成,有相对稳定的存在形式,专门用于投资目的获得投资收益的投资方式。投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资方式,它通过发行基金单

  位,集中投资者的资金,由基金托管人托管,由基金管理人管理和运用资金,并将投资收益按基金投资者的投资比例进行分配的一种间接投资方式。进行基金投资的最大好处是为中小投资者拓宽了投资渠道。

  而土地投资是以土地为载体,或以土地为投资对象,通过对土地进行开发,促进土地增值,从而获得投资收益。一般直接进行土地投资具有位置固定(属于不动产投资)、投资额较大、资金占用时间长、增值明显等特性。因此,将基金的经营与管理方式运用于土地投资之中,对于投资者来说,既可以解决单个土地投资者资金量不足的问题,又可以利用土地增值的特性提高基金投资的投资收益。而基金与土地投资的结合就是“土地基金”。

  2、土地基金投资的特点

  土地基金是以土地资源为载体,为了促进土地资源的合理开发和利用或促进公共基础设施的建设,而设立的一种专门的基金。关于我国设立土地基金的意义,众说纷纭,但其最主要的意义在于利用基金良好的管理模式,归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金,用于土地整理开发及基础设施建设等,使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式,最终有利于土地资源的合理开发与利用。

  (1)有利于汇集闲散资金进行巨额的土地投资

  基金投资方式的主要特点之一是将零散的资金巧妙地汇集起来,并交给专业机构进行投资,最终获取资产的增值或投资收益。而土地投资往往需要大量的资金,同时由于土地具有增值的特性,因此利用基金方式进行土地投资

  (2)有利于分散土地投资的风险

  土地投资一般数额巨大,因此风险也较大。基金可以实现资产组合多样化,对于基金投资者来说属于小额投资者,这样可以避免巨额投资所产生的投资风险。同时,通过基金方式的多元化投资组合,一方面借助于资金庞大和投资者众多的优势使每个投资者面临的投资风险变小,另一方面又利用不同的投资对象之间的互补性,达到分散投资风险的目的。

  (3)充分利用基金的专家管理制度提高投资收益

  基金的管理制度是受益人(投资者)、管理人、托管人三者分开,而基金管理者通常都是专业的投资分析和管理专家,具有丰富的投资和项目管理经验,而且投资者、管理人、托管人三者分开有利于基金投资和经营过程相互监督,从而降低投资成本和风险,提高投资收益。

  3、我国土地基金的运营模式 

  目前我国有关部门正在研究设立土地基金,土地基金是基金的一种特殊形式,因此在确定土地基金的运营方式过程中既要考虑土地投资的特殊性,又要考虑投资基金的一般规律。

  (1)土地基金投资形式的选择

  根据投资基金的运营形式不同,一般分为契约型基金和公司型基金。契约型基金又称为单位信托基金,是指把受益人(投资者)、管理人、托管人三者作为基金的当事人,通过签订基金契约的形式发行受益凭证而设立的一种基金。契约型基金是基于契约原理而组织起来的代理投资行为,通过基金契约来规范三方当事人的行为。基金管理人负责基金的管理操作;基金托管人作为基金资产的名义持有人,负责基金资产的保管和处置,对基金管理人的运作实行监督。

  公司型基金是按照公司法以公司形态组成的,该基金公司以发行股份的方式募集资金,一般投资者则为认购基金而购买该公司的股份,也就成为该公司的股东,凭其持有的股份依法享有投资收益。公司型基金的特点是基金公司的设立程序类似于一般股份公司,基金公司本身依法注册为法人。但不同于一般股份公司的是,它是委托专业的财务顾问或基金管理公司来经营与管理。基金公司的组织结构与一般股份公司类似,设有董事会和持有人大会,基金资产由公司所有,投资者则是这家公司的股东,承担风险并通过持有人大会行使权利。

  对于土地基金,这两种形式均可以采用,但在基金的归集及管理中应注意两种方式的区别:首先,资金的性质不同,契约型基金的资金是信托财产,公司型基金的资金为公司法人的资本。其次,投资者的地位不同,契约型基金的投资者购买受益凭证后成为基金契约的当事人之一,即受益人;公司型基金的投资者购买基金公司的股票后成为该公司的股东,以股息或红利形式取得收益。因此,契约型基金的投资者没有管理基金资产的权力,而公司型基金的股东通过股东大会和董事会享有管理基金公司的权力。第三,基金的运营依据不同,契约型基金依据基金契约营运基金,公司型基金依据基金公司章程营运基金。但无论哪种形式的土地基金,既可以有固定的投资对象,也可以无固定的土地投资对象,其资金来源也应该是多渠道的,基金归集及运营的原则是相应的契约及公司章程。 

  (2)基金运营方式的确定

  根据基金的运营及变现方式,一般分为封闭式基金和开放式基金两种。封闭式基金是指基金的发起人在设立基金时,限定了基金单位的发行总额,筹集到这个总额后,基金即宣告成立,并进行封闭,在一定时期内不再接受新的投资。基金单位的流通采取在交易所上市的办法,投资者以后要买卖基金单位都必须经过证券经纪商,在二级市场上进行竞价交易。封闭式基金的期限是指基金的存续期,即基金从成立之日起到结束之日止的整个时间。

  开放式基金是指基金发起人在设立基金时,基金单位的总数是不固定的,可视投资者的需要追加发行。投资者也可根据市场状况和各自的投资决策,或者要求发行机构按现期净资产值扣除手续费后赎回股份或受益凭证,或者再买入股份或受益凭证,增持基金单位份额。

  根据土地基金的投资特点,由于投资项目一般不固定,投资数额也较大,因此土地基金一般可确定为开放式基金。其优点是,基金投资者可根据土地投资项目的期限长短,随时向基金管理人赎回基金单位,基金管理人也可根据投资数额的大小,随时申请增加归集基金的数量。开放式基金的交易价格一般取决于基金的每单位资产净值的大小,其卖出价即申购价一般是基金单位资产净值加一定的购买费,买入价即赎回价,是基金单位净资产值减去一定的赎回费,一般不受市场供求的影响。当然,封闭式基金也有其优势,尤其在土地策略的选择上,封闭式基金的基金单位数不变,资本不会减少,因此基金可进行长期投资,适宜于进行土地投资,且基金资产的投资组合能有效地在预定计划内进行。而开放式基金因基金单位可随时赎回,为应付投资者随时赎回兑现,基金资产不能全部用来投资,更不能把全部资本用来进行长线投资,必须保持基金资产的流动性,在投资组合上需保留一部分现金和高流动性的金融商品。

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